그렇다면 부동산과 관련하여 가장 큰 부담은 무엇일까? 바로 양도소득세이다. 특히 투자 목적으로 부동산을 보유하고 있는 사람들은 더욱 그렇다.
이번 편에서는 양도소득세와 관련해 일상생활 속에서 가장 많이 오해할 수 있는 대표적인 이슈 3가지를 정리하여 보았다.
이를 바탕으로 그동안 제대로 알지 못했던 사실을 바로 잡고 자신만의 절세 플랜을 세워보도록 하자.
1. 경비처리 되는 주택수리비는 따로 있다던데?
▷ 주택수리비의 경우, 향후 집을 양도할 때 양도차익에서 공제되는 필요경비로 인정받아 양도소득세를 줄일 수 있다는 것은 이제 많은 사람들이 알고 있는 사실이다.
이때 많이 오해하는 부분이 모든 수리비를모두 필요경비로 보아 공제해 주는 것이 아닌가 하는 점이다.
안타깝게도 현행 세법에서는 모든 수리비용을 다 필요경비로 공제해주지 않고 자본적 지출이라고 하여 주택의 가치를 증가시켜주는 수리비에 한해서 필요경비로 공제해주고 있다.
그 외의 비용에 대해서는 수익적 지출이라고 하여 단순히 주택의 기능 유지를 위한 지출로 봐서 필요경비로 인정하지 않고 있다.
아래에서는 세법에서 예시로 드는 자본적 지출과 수익적 지출에 대해 간단히 요약하였다.
◎ 자본적 지출: 발코니 설치비용, 방 확장공사비용, 보일러 교체비용, 난방시설 교체비
◎ 수익적 지출: 벽지나 장판교체비용, 싱크대 교체비용, 외벽 도색비용, 문이나 조명 교체비용, 보일러 수리비용, 옥상 방수공사, 하수도관 교체, 타일 공사
여기서 주의해야할 것은 위의 자본적 지출을 필요경비로 인정받기 위해서는 영수증이나 세금계산서 등 구체적인 거래내역을 입증할 수 있는 증빙자료를 반드시 보관하고 있어야 한다는 것이다. 그리고 가능한 한 입금내역은 금융기관을 통하여 기록을 남기도록 하는 것이 중요하다.
그 밖에 집을 취득했을 때 냈던 취·등록세와 농어촌특별세, 지방교육세 그리고 법무사, 세무사, 공인중개사 수수료도 모두 필요경비로 인정받을 수 있으니 꼭 챙겨두도록 하자.
2. 내 발목 잡는 다운계약서, 방법은 없는가?
▷ 왕십리에 사는 주씨는 5년 전 투자 목적으로 상가를 취득하였다. 매매계약 당시 매수인 주씨는 다운계약서를 쓰면 취·등록세를 줄일 수 있다는 얘기에 솔깃하여 실매매가 1억원의 주택을 5천만원에 취득하였다는 다운계약서를 작성하였다.
당시에는 관행상 그렇게 한다는 얘기에 별 걱정이 없었지만, 최근 상가를 매매하려고 알아보니 다운계약서 때문에 양도소득세가 많이 나올 것이라는 이야기를 들어 걱정이 많다.
여기서 실제로 주씨가 손해보는 금액은 어느 정도일까?
만약 주씨가 해당 상가를 2억원에 매매한다고 가정했을 경우 실제로는 1억원(2억-1억)의 양도차익에 대해 860만원의 세금을 부담하면 되지만, 다운계약서로 인해 1억 5천만원(2억-5천만)의 양도차익이 발생하여 1,580만원의 세금을 부담하게 돼 추가적으로 720만원의 세금을 더 내게 된다.
이러한 경우 주씨는 어떻게 해야 할까?
우선 당황하지 말고 당시 매도자를 찾아 거래사실확인서와 매도자의 인감증명서를 받아 실제 취득가액을 인정받는 것이 중요하다.
그러나 매수자 주씨는 당시 매도자가 실제 거래한 금액이 노출되면 큰 피해를 입을 것으로 생각하여 거래사실확인서를 작성해주지 않을 것이라고 걱정하고 있는데, 그럴 필요는 없다.
왜냐하면 2007년 이전에는 양도소득세가 기준시가를 원칙으로 산정하였기 때문에 매도자가 기준시가로 양도소득세를 신고하였다면 거래사실확인서를 써 준다고 세금 추징 등의 불이익은 없기 때문이다. (다만 실지가액으로 신고했다면 세금추징의 문제 발생할 수 있음)
만약 매매한지 오래되어 매도자 황씨를 못 찾을 경우에는 일반적으로 실제거래금액을 알 수 없을 때 사용하는 환산가액 방법을 적용하면 된다.
이는 양도가액을 기준시가 비율로 환산해서 취득가액을 역산해내는 방법인데, 최소한 다운계약서 금액기준으로 양도소득세를 산정할 때보다는 세부담을 줄일 가능성이 높기 때문이다.
그렇다면 거래사실확인서만 받으면 주씨는 금전적인 손해는 없는 것일까?
거래사실확인서를 받아 실질거래가액을 입증하면 양도소득세는 당초 부담하는 860만원만 내면 된다. 다만, 취득당시 적게 냈던 취등록세를 추징 당하는 불이익이 있을 수 있다.
3. 두 얼굴의 오피스텔, 그 장단점은?
▷ 오피스텔은 건축법상 업무용으로 분류되지만, 실제로는 업무용으로 취득할 수도, 주거용으로 취득할 수도 있어 세법에서 역시 실질 용도에 따라 이를 판단하고 있다.
이처럼 두 가지 성격을 가진 탓에 오피스텔에 대해 절세측면에서 ‘업무용이 유리하다.’, ‘주거용이 유리하다.’라는 이야기가 많다.
아래에서는 어떤 용도로 취득하는 것이 자신의 취득목적에 맞는지를 오피스텔의 취득, 보유, 처분단계에 따른 용도별 장단점을 통해 알아보자.
◎ 취득단계:
업무용일 경우 계약금, 중도금, 잔금에 따른 부가가치세를 환급 받을 수 있는 반면, 주택의 경우에는 부가가치세를 환급 받을 수 없다. 물론 업무용일 경우에도 10년 이내에 주거용으로 용도변경 시 환급 받은 부가가치세를 다시 납부해야 한다.
◎ 보유단계:
오피스텔 임대 시 업무용일 경우에는 전세든 월세든 상관없이 보증금이나 월세 모두에 대해 부가가치세나 임대소득세를 내야 한다.
그러나 주거용으로 임대할 경우에는 부가세 부담은 없으나 월세부분에 대해서 임대소득세(1주택일 경우에는 임대소득세 없음)를 내야 한다.
다만, 전세로 임대하였다면 보증금에 대한 임대소득세는 없다. (단, 보유주택이 3채 이상이면 보증금의 합계액이 3억원을 초과하는 경우 그 초과부분에 대해서는 임대소득세가 있다)
◎ 처분단계:
오피스텔을 업무용으로 임대해 왔다가 양도할 경우에는 주택으로 보지 않기 때문에 일반세율(6%~35%)를 적용 받는 장점이 있으나, 양도금액 중 건물 분에 해당하는 금액에 대해서는 부가가치세를 별도로 내야 하는 단점이 있다.(토지 분의 금액은 부가가치세 과세 안됨)
그러나 주거용으로 임대하여 왔다면, 양도에 따른 부가가치세 납부의무는 없으나, 오피스텔 외 다른 주택을 가지고 있는 분들은 다주택자에 해당되어 오피스텔을 매도시 장기보유특별공제에서는 배제되는 단점이 있다.(중과세율은 2012년까지 유예 예정)
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