전세보증금 지키는 3단계 대응 > 부동산 블로그

✅ 핵심 요약

전세 만기가 다가오는데 집주인이 “새 세입자 구해지면요”처럼 반환 일정을 회피한다면, 보증금은 ‘기다리면 받는 돈’이 아니라 ‘권리와 절차로 회수 경로를 고정해야 하는 돈’이 됩니다. 이 글은 ① 신호 포착 → ② 숫자(등기·선순위)로 위험도 판단 → ③ 보험·내용증명·임차권등기·소송/경매로 루트 선택까지, 실제로 바로 적용 가능한 흐름으로 정리합니다.

핵심은 단순히 겁을 먹는 게 아니라, 내가 통제 가능한 것(서류·날짜·기록·우선순위)을 먼저 손에 쥐는 것입니다. 연락/대화 기록을 남기고, 등기부 변동을 확인하고, 내 전입·확정일자 상태를 점검하면 “다음 단계로 넘어갈 준비”가 빨라집니다.

✅ 실행 가이드

1) 체크 포인트

① 불안 신호를 ‘문장’으로 고정하세요. “반환 일정 회피”, “연장 압박”, “월세 전환 압박”처럼 상황을 명확히 적으면 대응이 또렷해집니다.
② 기록을 ‘안전띠’로 남기세요. 문자·카톡·통화기록은 공격용이 아니라 분쟁 시 내 설명이 흔들리지 않게 해주는 증거축입니다.
③ 등기부등본과 선순위 채권을 ‘숫자’로 확인하세요. 근저당·압류·가압류 등 변동 유무를 체크하고, 선순위 합계와 내 보증금이 보수적 매각가(실거래/낙찰가 참고) 범위 안에 들어오는지 계산하면 위험도가 선명해집니다.
④ 전입신고·확정일자 ‘날짜’를 캘린더로 고정하세요. 분쟁은 기억이 아니라 날짜와 문서가 좌우하는 구간이 많습니다.

2) 실전 전략

Step A. 만기 60일 전부터 질문을 바꿔라
“언제 주실 수 있어요?” 대신 “자금 계획이 어떻게 잡혀 있어요?”로 묻고, 답변이 구체적인지/회피하는지를 기록으로 남기세요.

Step B. ‘보험이 가능하면’ 회수 경로를 단순화
조건이 충족된다면 전세보증보험(전세금반환보증)은 예측 가능성을 높여줍니다. 다만 집 유형·선순위 금액·전입/확정일자 타이밍 등 변수로 가입이 막히는 경우가 있어, 조회를 빨리 해두는 게 유리합니다.

Step C. 만기 임박+말로만 미루면 ‘일정과 권리’부터 고정
반환 계획이 흐릿할수록 내용증명으로 의사표시를 또렷하게 하고, 필요 시 임차권등기명령으로 대항력을 붙잡는 루트가 현실적으로 도움이 됩니다(협상이 되더라도 ‘다음 단계 준비’가 생깁니다).

Step D. 선순위가 두껍고 시세가 흔들리면 ‘시간표 리스크’ 관리
소송·경매는 강제력이 생길 수 있지만 시간이 길어질 수 있어, “이길 수 있나”만 보지 말고 내 현금흐름(이사비·대출상환·생활비)과 버틸 기간을 먼저 계산하세요. 가능하면 초기에 상담을 붙여 루트를 좁히는 편이 낫습니다.

✅ 빠른 선택표