부동산 체감수익률 낮추는 7가지 누락 > 부동산 블로그

✅ 핵심 요약

엑셀에서 연 7~8%가 나오는데도 통장에 남는 돈이 적다면, 대개 “계산 오류”가 아니라 “누락” 문제입니다. 부동산 수익률은 대출이자·공실·수선·세금·매도비용처럼 시간차로 발생하는 비용이 겹치며 흔들리기 쉽습니다. 핵심은 표면 수익률이 아니라 월 단위 현금흐름과 출구(매도)까지 포함한 체감 수익률로 다시 보는 것입니다.

✅ 실행 가이드

1) 체크 포인트

아래 항목 중 2개 이상이 “대충”으로 들어가 있으면, 수익률이 좋게 보이는 착시가 생깁니다. 특히 금리(우대 종료 포함), 공실(최악 1~2개월), 수선비(한 번에 크게), 세금(케이스별)은 체감 수익률을 가장 크게 흔듭니다.

2) 실전 전략

① 월 현금흐름 칸을 따로 만들기
연 수익률만 보지 말고, “월별로 들어오고 나가는 돈”을 분리하면 통장 잔고가 왜 흔들리는지 바로 드러납니다.

② 비용은 ‘한 번에’가 아니라 ‘적립식’으로 반영하기
수선·교체비는 평균을 내면 체감이 사라집니다. 월 고정 적립(예: 관리비처럼)으로 넣어 두면 ‘폭탄 지출’을 대비할 수 있습니다.

③ 금리는 ‘현재+상승 시나리오’ 2단계로 계산하기
초기 금리만 확정값으로 넣으면 위험합니다. 우대 종료/변동 가능성을 반영해 상단 금리 구간을 추가하세요.

④ 공실은 ‘평균’이 아니라 ‘최악’까지 포함하기
공실 0개월 가정은 대부분 낙관입니다. 보수적으로 연 1~2개월(또는 상권/수요에 맞춘 최악 구간)을 넣어도 수익이 남는지 확인합니다.

⑤ 출구전략(매도비용·양도세)까지 한 번에 묶기
취득 때는 취득세·중개수수료, 보유 중에는 이자·세금, 매도 때는 양도세·중개비용이 발생합니다. “언젠가 내는 돈”을 미루면 수익률이 왜곡됩니다.

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